Мы часто слышим в разговорной речи «внести аванс / залог / обеспечительный платеж / задаток» за квартиру или любой другой объект недвижимости. Давайте разберемся в тонкостях этих понятий и что выбрать при сделках с недвижимостью.
Виды платежей при бронировании объекта
Авансом (или предварительной оплатой товара) в соответствии с п.3. ст.380 ГК РФ и ст.487 считается сумма (часть от стоимости объекта), внесенная продавцу до передачи объекта в собственность покупателю.
Задатком в соответствии со ст.381 считается сумма, выданная покупателем продавцу в счет стоимости объекта, в качестве доказательства намерений заключить в дальнейшем договор купли-продажи.
Обеспечительный платеж в соответствии со ст.381.1 — это гарант обязательств (по покупке недвижимости в том числе) в будущем.
Что касается залога, то это понятие с точки зрения закона в данном контексте не совсем корректно. Так как юридически залог – это обеспечение обязательств по выполнению требований (оговоренных) залогодержателя у залогодателя. Т.е. тот кто дает деньги в этой ситуации – это кредитор. Именно поэтому, квартиры, купленные в ипотеку, находятся в залоге у банка, до выполнения всех требования, в нашем случае – выплаты суммы кредита.
Все эти понятия очень похожи при первоначальном прочтении, но все же имеют свои нюансы.
Обеспечительный платеж
Начнем с самого простого, с точки зрения взаимоотношений между продавцом и покупателем – обеспечительного платежа.
При намерении приобрести какой-либо объект недвижимости стороны договариваются о заключении договора купли-продажи в обозримом будущем. И заключают договор (соглашение), в котором прописывают стоимость объекта, сроки заключения основного договора купли-продажи и указывают сумму обеспечительного платежа. Ее размер, в последующем, при подписании договора учитывается и покупатель платит меньше.
Что происходит, если сделка не состоится? Все просто – сумма возвращается потенциальному покупателю, а продавец ищет новых. Ст.381.1.
Рассмотрим тонкости этой денежной процедуры
Спойлер. Никто никому ничего не обязан.
Каждая из сторон может совершенно безболезненно отказаться от сделки в любой момент. Никаких штрафов, пеней.
Если отказался покупатель. Продавец, если ищет и к моменту подписания нашел встречный объект, рискует остаться без него.
Если отказался продавец. Покупатель снова вынужден начать поиски. Ситуация может усложниться если:
А. у него одобрен кредит и времени остается немного.
Б. цены за время с момента подписания до отказа выросли.
Аванс (или предварительная оплата товара)
Данная история похожа на обеспечительный платеж. С некоторыми оговорками. Если после подписания договора (соглашения) о намерениях заключить основные договоры в будущем, покупатель не внес аванс в обозначенные сроки, продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств. Т.е. может идти искать другого покупателя.
Но если продавец, получивший аванс, не выполняет свои обязательства покупатель вправе требовать возврата аванса. Если иное не прописано в договоре (соглашении) об авансе покупатель вправе требовать начисления процентов на сумму аванса до получения товара, в нашем случае какого-либо объекта недвижимости.
На мой, взгляд, такой же ничего не гарантирующий документ о намерении совершить в будущем сделки. Если покупатель передумал, продавец снова в поиске желающего купить. Если продавец откажется и найдет более выгодного приобретателя, то ему будет дешевле заплатить неустойку и не выходить на сделку
Задаток
Именно этот вид платежа, чаще всего пугает покупателя. Хотя, как мне кажется (прим.автора) это самый «застрахованный» вариант.
В чем суть этого платежа. Задаток (ст.381 ГК РФ) – это подтверждение намерений заключить в указанные сроки договор купли-продажи за фиксированную стоимость. Т.е. стороны прописывают что обязуются заключить договор купли-продажи объекта А за сумму Х в строго указанные сроки.
Гарантия для покупателя. Если по каким-то не объективным причинам продавец отказывается от заключения такого договора, то покупатель вправе взыскать с продавца сумму в два раза большую, внесенного задатка. (Спойлер. Это выгоднее, чем положить деньги на депозит в банке).
Гарантия для продавца. Если по таким же необъективным причинам покупатель отказывается от подписания договора, то сумма задатка остается у продавца.
Да, в этой ситуации, продавец снова вынужден выходить на поиск, но его потери от упущенного времени хотя бы частично компенсированы.
Возврат задатка по закону предусмотрен только в случае неисполнения своих обязательств продавцом, в соответствии со ст.381 ГК РФ. Либо в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает ст.416.
Размеры всех видов платежей
Закон не регулирует этот момент. Здесь стороны договариваются изначально о размере предварительно вносимой суммы. Либо, при покупке у застройщика, размер оговаривается продавцом.
Форс-мажоры
Возникнуть могут в любой момент жизни у любого человека, поэтому они так и называются. При возникновении любых непредвиденных жизненных ситуаций, который не позволяют выйти на подписание основного договора, необходимо незамедлительно информировать второго участника сделки. И уже в мирных переговорах вернуть все на исходные позиции.
Затягивание, в особенности намеренное, к сожалению, только накаляет обстановку у второго участника сделки и он может начать действовать уже «в рамках закона».
Если банк не одобрил заемщика
Немного странная ситуация. При желании купить что-то нужно здраво оценить свои финансовые возможности. Если нет наличных средств, в этой ситуации стоит ПРЕДВАРИТЕЛЬНО получить одобрение в банке и узнать сумму, на которую заемщик (покупатель) может рассчитывать. И только после этого озадачиваться поиском объекта приобретения.
Очень часто бывает наоборот и это не совсем правильно по нескольким причинам:
- Заключен договор, внесен аванс/обеспечительный платеж/задаток, а на выходе оказалось, что средств нет вовсе или не хватает. И начинается волокита с возвратами. Это не нужно никому.
- Найден дом или квартиру, в которую влюбились, но оказалось, что их стоимость выше возможностей. Дальнейшие поиски уже радости не принесут. И время действия одобренного кредита может быть упущено.
Но в соответствии со ст.416 п.2, задаток может быть возвращен, если не одобрен кредит в банке и это будет прописано в договоре.
Но на такие условия продавцы соглашаются редко. Они не хотят быть зависимыми от какого-либо банка, в особенности, если у покупателя нет одобрения. Существует риск, что одобрение может быть не получено вовсе. Не все продавцы согласятся на такие ожидания.
Выбор вида обеспечения сделки
Продавцы-застройщики изначально сами оговаривают что это будет и прописывают соответствующие формулировки в договоре.
Участники объектов вторичного рынка, вольны сами оговорить, что это будет.
Если в сделке задействованы агентства, то они как правило принимают обеспечительные платежи, во избежание каких-либо острых моментов, если вдруг сделка не состоится.
В случае, когда оба, или один из участников сделки ограничены временем, то возможно, для «гаранта» стоит заключить договор задатка.
Спойлер. Договор задатка стоит заключать в любом случае, если стороны намерены совершить сделку, а не «подумать».
Безусловно, если стороны уверены друг в друге на 200% (такое бывает?), то можно обойтись символическим обеспечительным платежом.
Форма заключения договоров (соглашений)
Закон не регламентирует эту сторону. Договор может быть заключен в любой форме (ст.434 ГК РФ). Так документ, подписанный двумя сторонам на обычном листе, имеет юридическую силу. Нотариальное заключение таких договоров не дает никаких гарантий ни для одной из сторон.
