Любой владелец загородного дома, и, в частности таунхауса, наверняка задавался вопросом о привлекательности своей, уже приобретенной, недвижимости как долгосрочной инвестиции. Или поднимал этот вопрос, решая вложить средства в загородную недвижимость с целью заработка.
Что повышает инвестиционную привлекательность загородных домов и таунхаусов
Видовые характеристики. Если населенные пункты, в которых располагаются загородные дома располагаются в исторически значимых местах или обладают видовыми характеристиками то привлекательность такого дома будет однозначно увеличиваться.
Инфраструктура. Как правило таунхаусы, в отличие от индивидуальных домов, располагаются в жилых комплексах, имеющих свою инфраструктуру. Либо находятся в непосредственной близости от крупных населенных пунктов, предлагающих «все блага цивилизации».
Транспортная доступность. Расположение в пределах кольцевой автодороги, населенные пункты с удобными незагруженными выездами на магистраль, но в удалении от шумных трасс. Это еще один плюс в копилку.
Инженерные коммуникации. Наличие городских коммуникаций, позволит настраивать оптимальный микроклимат внутри помещения для поддержания его в рабочем состоянии, без особых финансовых вложений. Центральный водопровод позволит не беспокоится о обеспечении дома водой. Магистральный газопровод сэкономит средства на отопление.
Внутренняя обустроенность. Поселки с построенными внутри дорогами, тротуарами и удобными подъездами к домам. Наличие спортивных и детских площадок. Организованные гостевые стоянки. Огороженная территория с охраной. Работающие обслуживающие организации.
Плотность поселка. В небольших поселках (до 100 таунхаусов), как правило образуется дружественная соседская атмосфера, где по большей части все друг друга знают. Люди, переезжающие в такие жилые комплексы, настроены на поддержание теплых соседских связей, основанных на взаимопомощи, даже в минимальных ее проявлениях. В таких поселках образуются свои «закрытые кондоминимумы». Наличие соседей в непосредственной близости, позволит без особой боязни оставлять дом на длительный срок без присмотра (от 3 недель), если вы не планируете проживать в непосредственной близости и нет возможности часто навещать таунхаус.
В больших загородных поселках, где количество домовладений исчисляется несколькими сотнями, владельцы могут знать только своих непосредственных соседей.
Площади земельных участков. Размеры земли у таунхаусов (2-3 сотки) еще сильнее сближают жильцов, так как их плотность выше, чем в коттеджных поселках, где у каждого собственника 10-15 соток земли и она закрывается от соседских глаз двухметровыми заборами.
Социальные объекты. Как правило, небольшие жилые комплексы, если это не бизнес-класс, редко предлагают своим покупателям собственные социальные объекты, так как их содержание очень высоко, и оно полностью ложиться на плечи проживающих. Поэтому расположенность в непосредственной близости от крупных населенных пунктов с образовательными и медицинскими учреждениями, объектами торговли, повышает инвестиционную привлекательность таунхаусов.
Сохранение первозданного внешнего облика. Архитектурно-стилевое решение в едином исполнении и поддержание его в процессе уже проживания и эксплуатации повышает ценность таунхаусов и домов. За это ответственность на этапе продаж несет застройщик, а в последствии сами жильцы со своим ТСН.
Этап, на котором приобретался дом или таунхаус. Если объект приобретался на этапе раннего строительства, такое приобретение позволит осуществить действительно выгодную покупку, так как загородные объекты в отличие от квартир в городах, на этапе строительства стоят заметно дешевле. Другой вопрос, кто захочет рисковать таким вложением средств.
Обратная сторона повышенной привлекательности
Все что повышает инвестиционную привлекательность домов и таунхаусов в процессе эксплуатации и проживания, повышает и его стоимость на первоначальном этапе. Дом в непосредственной близости к морю даже на этапе «котлована» будет дороже, чем объект, расположенный в 40 км от КАД.
Возможная доходность
Например, таунхаус площадью 71 кв.м. (с жилой мансардой около 20 кв.м.) со всеми городскими коммуникациями заведенными в дом на этапе возведения стен 1 этажа предлагался на рынке за 3 905 000 (по 55000 рублей за квадратный метр).
Через год перед вводом в эксплуатацию такой дом продавался уже за 5 005 000 рублей (или 70 450 рублей за «квадрат»). Доходность составила практически 30%
Вложение в отделку «под ключ» с полной мебелировкой 3-3,5 млн по примерным расчетам текущих цен. Итого готовый дом 91 кв.м. для сдачи и проживания 7 400 000 (81 300 рублей за квадратный метр).
Если удастся найти арендатора, то сдавать его можно как 3-комнатную квартиру аналогичной площади по 55 000 (+/-) рублей в месяц.
Возьмем для расчета расходы на амортизацию 1% от стоимости в год. Будем рассчитывать, что арендаторы окажутся порядочными квартиросъемщиками и после их съезда не понадобятся серьезные вложения в обновления. Да и страховой депозит никто не отменял.
Примем для расчета прогнозируемое удорожание на 1% в год. Загородная недвижимость, в отличие от городских квартир меньше подвержена колебаниям (П.С. если не брать в расчет «мировые катаклизмы»).
В идеальном варианте удорожание и амортизация друг друга уравновесят.
Через 10 лет непрерывной аренды вы сможете получить 6 600 000. Если ваш объект за это время подорожает больше чем на 10%, а после съезда съемщиков не потребуется капитальный ремонт, то можно сказать, что вы «вышли в ноль».
Да, если ваш дом или таунхаус располагается в живописной местности с потрясающими видовыми характеристиками, то арендная ставка, безусловно, будет выше. НО! и на этапе покупки вложения составят больше, чем в рассматриваемом выше примере. И гости, приезжающие погостить на короткое время, скорее всего будут менее бережно относится к вашему имуществу, как следствие расходы на ремонт могут быть выше. В этом случае велика вероятность, что ваш дом будет пользоваться спросом только в «высокий» туристический сезон – май-сентябрь и новогодние праздники, а остальные 5 месяцев находится в простое.
Приобретение полностью готового дома с отделкой «под ключ» уже не даст таких показателей. Готовые дома сами по себе дороже. И для покупателя не представляют риска так как дома поставлены на учет и зарегистрированы в росреестре. Можно сказать, что это своего рода «страховка», которая, увы, съела возможный доход.
Целевая аудитория, арендующая большие дома
Такие объекты, как правило снимают семьи с 2-3 детьми и имеющие два автомобиля. Аренда бОльшего по площади дома обойдется дешевле, чем аналогичная квартира.
Либо, они подойдут людям, работающим «на удаленке», которым нет необходимости с утра толкаться со всеми в пробках каждый день.
Резюме
Покупка таунхауса, как и загородного дома, это вложения с целью сохранения средств, получения небольшого дохода, перспективы собственного проживания в будущем или для передачи в наследство. Назвать вложения в таунхаус инвестированием с целью преумножения – нельзя.
Реальный доход с продажи такого объекта или сдачи его в аренду можно получить только через 15-20 лет.
Исключение, если дом приобретался на этапе «котлована» и в период стройки случился «бум» на покупку загородных объектов недвижимости. Ну или он был получен в наследство.
Важно
Изложенные факты представлены из расчета, что продавцы (строившие дом) были добросовестными товарищами и строили с соблюдением всех правил и технорм. И в работах не было жесткой экономии на материалах с целью удешевления готового объекта на выходе.
Вопрос-ответ
Нет. Либо его продают с целью «слить» как недобросовестно возведенный. Либо есть проблемы с документами и его продают исключительно за наличные.
Можно, если вы планируете его сносить и строить заново уже по всем правилам. И не планируете для его оплаты использовать сертификаты и субсидии.
Да. Если объект построен «на совесть», юридически чист и продается по адекватной цене (есть возможность сравнить с аналогичными типовыми или очень похожими объектами).
Да. Участок принадлежит одному лицу, а дом построило другое на правах договора аренды. Такой порядок законодательно не запрещен.
Нет. Исключение ряд банковских программ, требующих одного продавца. Но это решаемая задача – участок или дом продается второму продавцу.
